부동산 사기 피하는 등기부 등본 보는 법

아파트를 구매 하거나 전세를 얻을 때 해당 건물의 등기부 등본을 꼭 확인해 보아야 합니다.

등기부등본을 확인 하는 이유를 한 마디로 하자면 ‘부동산 사기를 안 당하기 위해서’ 이겠지요.

등기부 등본에서 무엇을 확인하고 점검해 보아야 하는 지…, 등기부등본 보는 법에 대해 알아 보겠습니다.

등기부등본의 내용은 표제부, 갑구, 을구로 나누어 기재되어 있음

등기부 등본은 등기소에 직접 가서 띄어 보아도 되고 인터넷 등기소에서 온라인으로 발급 받거나 열람 할 수 습니다. 등기부등본을 발급 받거나 열람하는 것은 누구나 가능 합니다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있는데,

  • 표제부에는 부동산의 소재지, 면적, 소유자가 기록 되어 있고
  • 갑구에는 가등기, 가압류, 가처분 등의 소유권에 관한 사항과 예고등기 사항이 기록되어 있으며,
  • 을구에는 근저당, 임차권, 전세권 등 소유권 외(外)의 권리사항이 기록 되어 있습니다.

표제부에서 확인할 사항

우선 표제부에 적힌 면적과 구입 하려는 집 또는 계약 하려는 전세 집의 면적을 확인해서 일치 하는 지를 보아야 합니다.

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등기부등본의 표제부에는 면적이 제곱미터(㎟)로 기재되어 있습니다. 만약 평수를 알고 싶다면 ㎟에 0.303을 곱하면 평수가 계산 됩니다.

예를 들어, 85㎟ 라면 평수는 85㎟×0.303≒25.7평 정도에 해당합니다.

그리고, 어쩌면 가장 중요한 내용일 수 있는데, 계약을 하는 사람과 등기부등본 표제부에 있는 소유주가 일치 하는 지를 확인해야 합니다. 소유주가 아닌 다른 사람과 계약을 하는 경우 나중에 문제가 생길 수 있으니까요.

만약 소유주가 아닌 다른 사람과 계약을 하게 될 경우 (예컨대 소유주의 부인과 계약을 하는 경우) 소유주의 인감증명서를 받아 두어 나중에 문제가 생기지 않도록 해야 합니다.

또한, 잔금을 치를 때도 소유주 명의의 통장에 돈을 송금 하는 것이 안전합니다.

갑구에서 확인할 사항

부동산을 소유하고 있는 사람의 소유권에 이상은 없는 지를 이곳에서 확인해야 합니다.
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소유권에 문제가 생길 수 있는 내용은, 가등기, 가압류, 가처분, 예고등기 등이 있는데요,

  • 가등기의 대표적인 예는 부동산 매매 계약을 하고 아직 잔금을 치르기 전에 미리 해 놓는 것입니다. 가등기가 되어 있는 집을 내게 다시 팔려고 한다면 이중 계약에 의한 사기의 가능성이 있으니 주의 해야 합니다.
  • 가압류나 가처분은 부동산 소유자가 부채를 제대로 갚지 못해 현재의 부동산으로 부채를 청산하기 위해 현재의 소유자가 갖고 있는 부동산을 처분하는 것을 금지 시킨 것입니다.

따라서, 갑구에서 가등기나 가압류 또는 가처분의 내용이 기재 되어 있다면 거래를 하지 않는 것이 안전합니다.

또한 흔하지는 않지만 예고 등기가 기재 되어 있는 경우도 있는데, 예고 등기는 등기 원인 무효 또는 취소 등의 소송이 제기 되어 있는 것을 알리는 것입니다.

예고 등기가 기재 되어 있는 경우, 현재의 소유주가 소송에서 이긴다는 확실한 보장이 없는 한 거래를 하지 않는 것이 좋을 것입니다.

을구에서 확인할 사항

을구에는 현재의 부동산을 소유주가 담보로 제공 하고 대출을 받거나(근저당권) 현재 전세를 살고 있는 있는 사람이 전세권을 설정한 경우 그 내용이 기재 됩니다.

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우리나라에서 내 집을 마련하는 경우 대출을 끼고 하는 것이 보통이기 때문에 대부분의 경우 을구에는 근저당권이 설정 되어 있을 것입니다.

따라서 근저당권이 설정 되어 있다고 해서 무조건 거래를 피할 필요는 없지만, 채무 내용에 대해 정확하게 파악한 후 거래를 할 필요가 있습니다.

등기부등본 을구에는 채권최고액이라고 하여 대출 받은 금액이 기재 되어 있는데, 보통은 대출 채무 금액의 130% 정도로 채권최고액이 기재 됩니다.

보통의 경우 채권최고액 보다 실 채무액이 적은 것이 보통이지만, 부동산 소유자가 담보 대출 외에 신용대출을 받은 것이 있는 경우 실 채무액이 더 큰 경우도 있으니 주의해야 합니다.

부동산 중개업소에서 확인을 해 주는 경우도 있지만, 그렇지 않다면 근 저당권을 설정한 금융기관에 직접 확인을 하여 실 채무액을 파악한 후 거래를 하는 것이 안전합니다.

등기부등본 한 번만 확인하고 끝?

등기부등본 볼 때 많이들 실수 하는 부분이 등기부 등본을 한 번만 확인 하는 것입니다.

계약을 하기 전에 한 번 확인해 보는 것이 보통이죠. 그런데 부동산 소유자가 나쁜 마음을 먹는 다면 계약서를 작성한 후 아직 까지는 자신이 부동산에 대한 소유주이기 때문에 추가로 담보 대출을 받을 수도 있는 것이고, 이중 계약을 하여 가등기가 들어 오는 경우도 있는 등, 계약 이후에도 상황은 변할 수 있다는 점을 기억해야 합니다.

따라서 계약서 작성 후 잔금을 치르기 직전에 한 번 더 등기부등본을 확인하는 것이 좋습니다.

한편, 아파트나 연립주택의 경우 등기부 등본(표제부)에 토지에 대한 사항이 같이 기재가 되어 있어 등기부 등본만 확인해도 되지만, 단독 주택의 경우 토지에 대한 권리 관계와 건물에 대한 권리 관계가 각각 다를 수 있기 때문에 두 가지 모두를 확인해야 합니다.

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