개별 공시지가와 개별단독·공동주택 (공시)가격은 집을 사거나 팔 때 참고할 만한 가격은 아닙니다. 거래할 때 이루어지는 가격은 수요와 공급의 균형에 따른 실거래가로 이루어지니까요.
그러나 재산세, 종합부동산세, 취득세, 등록세와 같은 세금이나 개발부담금같은 부과금 결정에는 핵심적인 역할을 합니다.
보유세(재산세, 종합부동산세)같은 세금과 부과금은 개별 공시지가와 개별단독주택 (공시)가격과 공동주택 (공시)가격을 기준으로 세금이 부과되기 때문입니다.
생계 급여나 기초연금 따위의 수급 조건을 따질 때의 재산내역, 건강보험 지역 가입자의 건강보험료 계산을 재산 상태를 따질 때에도 공시지가와 공시가격을 사용합니다.
아래에서 개별공시지가, 개별단독주택(공시)가격, 공동주택(공시)가격이란 무엇이고 어디서 어떻게 조회할 수 있는지 알아보겠습니다.
개별 공시지가, 개별단독주택 (공시)가격, 공동주택 (공시)가격 이란?
공시지가는 정부가 고시하는 땅 1㎡당 가격이고 공시가격은 정부가 고시하는 주택 1㎡당 가격입니다.
공시가격은 주택과 토지를 모두 포함한 가격인데요, 아파트를 매입하면 아파트 뿐 아니라 토지에 대한 지분도 사는 것인라 점을 이해하면 공시가격이 주택과 토지를 포함하는 이유를 알 수 있을 것입니다.
공시지가는 다시 표준지 공시지가와 개별공시지가로 나뉘고, 공시가격은 표준단독주택(공시)가격과 개별단독주택(공시)가격 그리고 공동주택(공시)가격으로 나뉩니다.
표준단독주택가격과 표준지 공시지가는 전국에 있는 모든 땅과 주택을 전수 조사할 수는 없기 때문에 대표성을 가진 토지와 주택 일부를 표본으로 뽑아 조사한 가격입니다.
이렇게 국토교통부에서 표준단독주택가격과 표준지 공시지가를 공시하면 이를 기준으로 지자체에서 개별 토지에 대한 개별공시지가, 개별 단독주택에 대한 개별단독주택(다가구주택)가격을 산정하여 발표하고,
공동주택(아파트, 연립, 다세대)가격에 대해서는 국토교통부에서 별도로 조사하여 발표합니다.
개별공시지가, 개별단독주택가격, 공동주택가격 열람 및 조회 방법
공동주택가격 열람 및 조회 방법
공동주택(아파트, 연립, 다세대)가격은 국토교통부에서 운영하는 부동산 공시가격 알리미에서 할 수 있습니다. 해당 페이지로 이동한 후 아래 이미지에서 볼 수 있는 것처럼 시/도 선택 → 시/군/구 선택 → 도로명 선택 → 단지명 입력 → 검색 → 단지명 선택 → 동 선택 → 호 선택 → 열람하기 순서로 선택하고 버튼을 누르면 공동주택 공시가격을 열람할 수 있습니다.
아래의 예는 도로명 검색이지만, 지번 검색으로도 알고 싶은 공동주택가격을 조회할 수 있습니다.
개별단독주택가격 열람 및 조회 방법
개별단독주택(다가구주택)가격은 시/군/구청 홈페이지에서 조회할 수 있는데요, 열람 사이트 안내 페이지로 가면 아래 이미지에서 볼 수 있는 것처럼 땅이 속한 지자체 페이지로 이동할 수 있는 링크가 있습니다. 해당 링크를 클릭하여 조회를 하면 됩니다.
개별공시지가 열람 및 조회방법
개별공시지가 역시 시/군/구청 홈페이지에서 조회를 해야 합니다. 개별공시기자 열람 사이트 안내 페이지로 가면 위 이미지와 비슷한 링크가 있으니 해당 지자체 링크를 클릭하여 조회하고 열람할 수 있습니다.
아래 이미지는 서울시의 한 아파트 단지 개별공시지가를 지번으로 검색한 예입니다.
실거래가, 기준시가, 시가표준액
마지막으로 공시지가나 공시가격과 관련하여 알아 두어야 하는 개념을 정리하고 이글을 마치겠습니다.
공시지가, 공시가격과 실거래가격의 차이
공시지가와 공시가격에서 파생된 개별공시지가와 개별단독주택가격 그리고 공동주택가격은 세금이라 부과금 산정의 기준이 되는 가격일 뿐 실제로 매매되는 가격은 아닙니다.
실거래가격은 실제로 매매된 가격을 의미하죠. 세금도 원래는 실거래가를 기준으로 부과 되어야 하지만(양도소득세가 현재 실거래가 기준이죠), 재산세와 종합부동산세와 같은 보유세는 재산 보유에 대해 과세하는 것이기 때문에 (실제 거래가 발생하지 않은 상태에서 과세해야 하기 때문에) 실거래가를 확인할 수 없습니다.
따라서 공시지가와 공시가격을 조사하여 이를 기준으로 보유세 같은 세금과 개발부담금 같은 부담금을 과세하게 되는 것입니다.
기준시가란?
기준시가는 두 가지 의미가 있습니다.
- 상업용 건물이나 오피스텔의 공시가격을 기준시가라고 합니다. 상가 오피스텔 기준시가는 국세청 기준시가 페이지에서 조회할 수 있습니다.
- 세금을 부과하는 기준으로 개별공시지가, 개별단독주택, 공동주택가격을 기준시가라고 합니다.
2번의 예는 양도소득세 취득가액 환산가액에서 등장합니다. 양도소득세는 원래 실거래가로 계산하는 것이 원칙이지만 취득한 가격에 대해서는 환산가액(취득환산가액)을 허용하는 경우도 있는데요, 취득환산가액은 양도 당시의 실지거래가액에 취득 당시의 기준시가와 양도 당시의 기준시가 비율을 곱해 계산합니다.
이때 등장하는 기준시가는 바로 개별공시지가, 개별 단독주택가격, 공동주택가격, 상가나 오피스텔의 기준시가입니다.
시가표준액이란?
시가표준액도 세금과 관련하여 등장하는 개념입니다. 정확히는 재산세를 부과하기 위한 과세표준을 토지 시가표준액의 70%, 주택은 시가표준액의 60%로 정하는데요,
토지 시가표준액은 바로 개별 공시지가이고, 주택 시가표준액은 개별단독주택가격이거나 공동주택가격입니다.
종합부동산세 역시 개별 공시지가와 개별단독주택가격 또는 공동주택가격을 기준으로 과세표준을 정합니다.