전세 계약의 묵시적 갱신이란?

전세 기간이 끝나감에도 전세 기간 연장이나 전세 보증금 인상과 같은 전세 조건 변경에 관한 이야기가 없다면 전세 계약은 자동으로 연장됩니다.

좀 더 구체적으로는,

전세 기간 종료전 6개월 ~ 1개월 사이에 임대인(집 주인)이 전세와 관련해서 임차인(세입자)에게 아무런 말도 하지 않아야 하고, 임차인(세입자)도 1개월 전까지 임대인에게 전세와 관련하여 아무런 통지를 하지 않았어야 합니다.

임대인 입장에서 전세 보증금을 올리거나 새로운 세입자를 받으려면 전세 기간이 끝나기 전 6개월 ~ 1개월 사이에 세입자에게 통보를 해야 합니다.

통보는 서면으로 해도 되고 구두로 해도 됩니다.

만약 전세기간 종료 20일 전에서야 통보를 했다면, 이 통보는 법적인 효력이 없습니다. 즉 법적으로는 전세 보증금을 올려 받을 수도 없고 세입자가 계속 거주 하겠다고 해도 막을 방법이 없게 되는 것입니다.

세입자 입장에서 새로 전세를 구해 나갈 생각이 없는데 마침 집 주인도 전세와 관련해서 (전세기간 종료 전 6개월~1개월 사이에) 아무런 말이 없다면 기존에 계약했던 조건으로 앞으로도 2년 동안 거주할 수 있다고 보면 됩니다.

주거용 건물이 아니라 상가 건물이라면 1년 동안 같은 조건으로 연장 된다고 보면 됩니다. 단, 주거용 건물은 묵시적 갱신을 적용받기 위한 전세 보증금 규모에 제한이 없지만 상가 건물의 경우 환산보증금 금액에 제한이 있습니다.

주거용 건물이 아니거나 상가 건물이 아닌 (환산보증금이 일정 금액을 초과 하는 상가 포함) 경우에도 묵시적 갱신이 있지만, 앞에서 본 것과 달리 계약 기간 종료 후 상당한 기간 내에 아무러 이야기가 없어야 묵시적 갱신이 적용된다는 차이가 있습니다.

전세 계약의 묵시적 갱신이란 앞에서 본 조건을 만족하면 전세 계약이 자동으로 연장된다는 것을 의미하는데요, 묵시적 갱신이 되었을 때 한가지 의문이 생길 수 있습니다.

묵시적 갱신으로 계약 기간이 자동 연장 되었는데 연장된 기간이 끝나기 전에 이사를 가고 싶다면 어떻게 해야 할까요?

우선 임대인 입장에서는 세입자에게 자동 연장된 기간이 끝나기 전까지는 아무런 권한이 없습니다. 즉 세입자가 연장된 기간이 끝나기 전까지 나갈 의사가 없다면 이를 존중하는 것외에는 다른 방법이 없다는 것이죠.

하지만 세입자는 다릅니다. 묵시적 갱신이 성립됨과 동시에 또 하나의 권리가 생기는 데요, 바로 연장된 기간이 끝나기 전에도 계약을 해지 하고 이사를 갈 수 있는 권리입니다.

묵시적 갱신이란 것이 사실 세입자 보호를 위한 것이다 보니 임대인에게는 없고 세입자에게만 이사를 나갈 수 있는 권리가 생기는 것은 취지상으로 보면 당연한 것입니다.

단, 오늘 이사 가겠다고 통보를 하고 내일 이사를 간다면 임대인에게 너무 가혹하기 때문에 3개월이란 기간 제한을 두고 있습니다. 즉 임차인이 통보를 하면 3개월 후에 효력이 생기는 것이지요.

묵시적 갱신은 주거용 건물과 (환산 보증금인 일정 금액 미만인)상가 건물 모두에 적용됩니다.

기존 계약이 끝나기 전 6개월에서 1개월 사이에 임대인이 임차인에게 아무런 통보를 하지 않고 임차인도 1개월 전까지 아무런 통보를 하지 않았다면, 주거용 건물은 2년 상가용 건물은 1년 계약이 자동 연장됩니다.

한편, 묵시적 갱신으로 계약이 자동으로 연장된 경우 확정일자는 기존 계약서에 받아 두었던 확정일자가 적용되기 때문에 기존 임대차 계약서를 잃어버리지 말고 잘 보관해야 합니다.