주택 청약, 분양권 전매, 재건축 조합원 지위 양도, 양도소득세, LTV·DTI 비율에 따른 주택담보대출 제한 따위의 규제는 투기지역이냐 투기과열지구냐 조정대상지역이냐 기타 지역이냐에 따라 달라집니다.
따라서 제한 사항이나 규제 내용을 알려면 우선 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역이 어느 지역인지를 알아야 합니다. 아래에서 각 지역에 속하는 시·도·구·군을 먼저 알아본 후 각 지역의 규제 내용을 알아보겠습니다.
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역
2018년 6월 현재 각 지역·지구에 속하는 지역은 다음과 같습니다. 각 지역을 외울 필요는 없습니다. 아파트 분양 신청을 할 때 분양 공고문을 보면 해당 아파트가 어느 지역에 속하는지 나오니까요. 아래 내용은 대략 어떻게 구분되는지 정도만 보면 됩니다.
투기지역 : 12개 지역 – 서울시 11개 구(강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 영등포구, 강서구), 세종시(행정복합도시 건설 지역)
투기과열지역 : 27개 지역 – 서울시 25개구 전역, 세종시(행정복합도시 건설지역), 경기도 과천시
(청약)조정대상지역(청약과열지역이라고도 함) : 40개 지역 – 서울시 25개구 전역, 세종시(행정복합도시 건설 지역), 경기도(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2), 부산(해운대, 연제, 동래, 부산진, 남, 수영구, 기장군)
참고: 조정대상지역은 ‘과열지역’과 ‘위축지역’ 나뉠 수 있습니다. 위축지역은 직전 6개월간 월평균 주택가격 상승률이 1.0％ 하락한 지역 중에서 주택거래량, 미분양 주택 수, 주택보급률 등 정부가 정한 일부 요건 중 하나에 해당하는 지역을 말하는데, 2018년 6월 현재 단 한군데도 위축지역으로 지정된 곳은 없습니다. 따라서 현재 (청약)조정대상지역은 모두 청약과열지역입니다.
중요한 것은 투기과열지역은 투기지역을 포함하고 조정대상지역은 투기과열지역을 포함(따라서 투기지역도 포함)한다는 사실입니다.
투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역 지정의 간략한 역사
제일 처음 도입되었던 것은 투기과열지구입니다. 2002년 9월 청약과열을 막기 위해 지정되었죠. 투기지역은 2003년 9월에 지정되었습니다. 부동산 가격 안정을 위해 앙도소득세를 실거래가 기준으로 하게 하고 LTV와 DTI를 통한 주택담보대출 규제를 위해 지정되었습니다.
투기지역은 양도소득세와 대출 규제를 위한 목적으로 소득세법에 근거하여 지정되고, 투기과열지구는 주택 청약, 아파트 분양, 재건축, 재개발 관련 규제를 위해 주택법에 근거하여 지정된다는 차이가 있습니다.
투기지역이나 투기과열지구 지정은 부동산 가격 폭등이나 청약 과열을 막기 위한 조치였다는 것은 앞에서 언급했는데요, 부동산 경기는 폭등이나 과열의 시기만 있는 것은 아닙니다. 부동산 경기가 나쁠 때도 있지요. 이런 때는 투기과열지구와 투기지역을 해제하기도 합니다.
실제로 2008년부터 투기지역 규제를 풀기 시작해서 투기과열지구는 2011년 말 완전히 해제되고 마지막 남아있던 강남 3구마저 2012년 5월 해제됨으로써 투기지역마저 완전히 해제되었던 역사가 있습니다.
이명박 정부에서 해제되고 박근혜 정부에서는 ‘빚 내서 집 사라’ 라는 정책으로 경기 부양을 부동산 경기 부양으로 달성하려는 시도를 했습니다만, 뭐든지 과하면 탈이 나기 마련이죠. 부동산 투기 현상이 나타나고 가계부채가 우려할 만한 수준으로 늘어나기 시작했습니다.
그래서 등장한 것이 박근혜 정부의 2016년의 11.3 대책입니다. ‘맞춤형 청약 조정지역’ 이라는 이름으로 지금의 조정대상지역이라고 부르는 지역을 지정하여 청약과열을 억제하기 위한 규제를 시행했고, 문재인 정부 들어서 일부 지역(경기도 광명시, 부산의 부산진구와 기장군)을 조정대상 지역에 추가하고 2017년 8.2 대책을 통해 투기지역과 투기과열지구를 부활시켰습니다.
2018년에 들어서 수도권을 중심으로 집 값이 급상승하자 8.27과 9.13 대책을 통해 주택 공급 확대, 종부세 강화, 대출 규제, 임대 주택 사업자 규제를 통해 무주택자에게 실질적인 혜택이 돌아 가도록 투기 수요를 차단하고 서민 주거 안정 및 실수요자 보호를 위한 정책을 펴고 있습니다.
투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 규제 내용
각 지역별 규제 내용을 알아볼 때 주의할 점은 조정대상지역에 적용되는 규제는 투기과열지구 및 투기지역에도 적용된다는 사실입니다. 마찬가지로 투기과열지구에 적용되는 규제는 투기지역에도 적용이 되겠지요.
각 지역에 대한 규제 내용을 정리하기 전에 전국 공통으로 적용되는 규제 내용도 있으니 이를 먼저 살펴 보겠습니다.
전국에 공통으로 적용되는 규제 내용
- HUG(주택도시보증공사), HF(한국주택금융공사)에서 중도금 보증을 해 줄 때 보증요건이 기존에는 1인당 2건이지만 2018년 8월 3일 이후 입주자 모집은 세대당 2건 이하
- 청약 가점제로 당첨된 사람과 그 사람이 속한 세대의 세대원은 2년간 가점제 재당첨 금지
- 민영주택에서 미계약분이 발생하면 예비입주자를 선정하는데 예전에는 추첨으로 선정했지만 앞으로는 가점제를 적용하여 선정
- 지방 광역시 민간택지 전매 6개월 간 제한
- 제개발 사업시 전체 세대 수의 최소 5%(서울은 10%)를 임대주택으로 공급
조정대상지역에 적용되는 규제
- 다주택자 양도소득세 중과 (2주택자는 기본 세율에 10% 포인트 추가, 3주택이상은 20% 포인트 추가)
- 다주택자 양도소득세 장기보유 특별공제 배제
- 1세대 1주택자가 양도소득세를 비과세 받기 위해서는 2년 이상 거주해야 함
- 분양권 전매시 양도소득세율 무조건 50%
- HUG, HF의 중도금 보증 세대당 1건
- 주택청약 1순위 자격 강화: 청약통장 가입 후 2년이 경과 해야 하고 국민주택의 경우 연체 없이 24회 이상 납입해야 하는 조건이 추가됨
- 민영주택 중 청약 가점제로 분양하는 비율 85㎡ 이하는 75%(투기과열지구는 100%), 85㎡ 초과는 30%(투기과열지구는 50%), 국민주택은 100%
- 오피스텔 거주자 우선 분양 20%, 소유권 이전 등기시까지 전매 제한
투기과열지구에 적용되는 규제
조정대상 지역에 적용되는 규제에 더해 아래 내용도 규제
- 재건축 조합원 지위 양도가 조합설립 인가후부터 소유권 이전 등기시까지 제한. 단, 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우, 조합 설립 후 3년 내 사업인가 신청이 없고 3년 이상 소유한 경우, 사업 시행 인가후 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우는 양도 가능
- 재개발 조합원 분양권 전매가 관리처분계획 인가 후부터 소유권 이전 등기시까지 제한
- 재건축, 재개발 일반분양 및 조합원 분양 5년이내 재당첨 제한
- 3억 이상의 주택(분양권, 입주권 포함) 매입시 자금조달계획 및 입주 계획 의무적으로 신고
- 민영주택 중 청약 가점제 분양 비율 85㎡이하는 100%, 85㎡ 초과는 50% (국민주택은 100%)
- LTV·DTI 40%, 단, 서민 실수요자는 50%, 주택담보대출이 1건 이상 있는 경우에는 30%. 투기지역은 세대 기준으로 주택담보대출이 1건 있으면 추가 대출 자체가 안 됨
서민 실수요자란 부부 합산 연소득이 6천만원(생애최초구입자는 7천만원) 이하인 무주택 세대주가 6억원 이하의 주택을 구입하는 경우를 말합니다.
투기지역에 적용되는 규제
조정대상지역과 투기과열지구에 적용되는 규제에 더해 주택담보대출 세대 당 1건이라는 규제 사항이 추가됩니다.