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금융감독원에서 ‘금융소비자 보호를 위한 은행의 근저당 제도 개선’ 사항을 지난 4월 16일(2012년) 발표 했습니다.

그 내용 중에는 담보대출 시 설정한 포괄근저당을 일괄적으로 한정근저당으로 변경 한다는 내용이 포함되어 있는데요, 이러한 변경이 7월 2일부터 일괄적으로 시행된다고 합니다.

담보대출을 받아 본 경험이 있는 분들은 ‘근저당’이란 말은 들어 보았지만, 포괄근저당 이나 한정근저당은 처음 들어 본 용어인 경우가 많을 것입니다.

포괄근저당을 한정근저당으로 변경하는 것은 그 동안 은행이 누렸던 말도 안 되는 권리를 소비자 입장에서 바로 잡는 결정이라 할 수 있습니다.

아래에서 이번 포괄근저당 → 한정근저당 변경의 의미와 소비자 입장에서 주의해서 기억해 둘 부분을 정리해 보았습니다.

포괄근저당 vs. 한정근저당

신용대출은 신용 만으로 대출을 받는 것이지만, 담보 대출은 담보를 제공하고 대출을 받는 것입니다. 이때 담보로 제공하는 물건(주로 건물과 토지)에 대해 은행은 근저당을 설정합니다. 이렇게 근저당을 설정하면 부동산 등기부등본 을 구에 아래 이미지처럼 그 내용이 표기 됩니다.

등기부등본

이렇게 근저당권을 설정해 놓으면 담보를 제공하고 대출을 받은 소비자가 대출 원금과 이자를 갚지 않는 경우 은행은 담보로 제공 받은 물건을 경매 처분하여 받은 금액으로 대출 원금과 이자로 충당할 수 있는 권리를 얻게 됩니다.

근저당권은 말하자면 담보로 제공 받은 물건에 대해 은행이 처분 권한을 행사 할 수 있는 권리라고 볼 수 있습니다.

그런데, 근저당권에는 포괄 근저당권과 한정 근저당권이 있는데요,

포괄 근저당권이란 담보 물건에 대해 담보를 제공하고 받은 대출 뿐 아니라 다른 대출을 갚지 않은 경우에도 담보를 처분할 수 있는 권리이고,

한정 근저당권이란 담보 물건에 대해 담보를 제공하고 받은 대출을 갚지 않는 경우에 한해서만 담보를 처분할 수 있는 권리라고 볼 수 있습니다.

예를 들어, A씨가 갑은행으로부터 B라는 물건을 제공하고 담보대출을 받고 또 기존에 갑은행으로부터 신용대출도 따로 받은 것이 있는 상황이라고 가정할 때 B라는 물건에 대해 설정된 근저당권이 포괄 근저당 권이라면 A씨가 담보대출은 정상적으로 갚았지만 신용대출을 제때에 상환하지 못한 경우,

비록 신용대출에 대해 담보를 제공한 것은 아니지만 갑은행은 담보 받은 물건을 경매 처분할 수 있습니다.

반대로 B라는 물건에 설정된 근저당권이 담보대출에 한정된 근저당권(한정근저당권)이라면 위 상황에서 A씨가 신용대출을 제때에 상환하지 못한 경우에 은행은 B물건에 대해 경매 처분을 할 수 없게 됩니다.

즉, 포괄근저당은 채권자가 채무자에 대한 모든 채권에 대한 권리를 얻는 것이고 한정근저당은 모든 채권이 아니라 명시된 채권에 대해서만 권리를 얻는다고 보면 될 것 같습니다.

2010년 11월 은행법이 개정되어 은행은 포괄 근저당권을 설정할 수 없는데요, 2010년 11월 이전의 담보 대출에 대해서는 포괄근저당권이 설정되어 있는 경우가 대부분이었습니다.

이번 7월 2일부터 시행되는 포괄근저당 → 한정근저당으로의 변경은 기존에 포괄근저당권이 설정되어 있는 것들을 일괄적으로 한정근저당으로 변경한다는 내용입니다.

한정근저당으로 변경하기 위해 은행을 방문해야 하나?

이번에 시행된 일괄 변경은 말 그대로 일괄적으로 변경되는 것이기 때문에 담보를 제공한 사람이 직접 은행을 방문할 필요는 없습니다. 금융감독원 명령으로 알아서 은행이 변경한다고 보면 됩니다.

물론, 담보를 제공한 사람이 원한다면 은행을 방문하여 근저당 설정계약서를 다시 작성할 수도 있습니다.

힌편, 포괄근저당에서 한정근저당으로 변경됨에 따라 혹시라도 기존 대출 상환이나 대출 한도 축소 등의 불이익이 있지 않을까 하는 걱정이 있을 수 있는데, 이런 불이익이 없도록 하겠다는 것이 금융감독원의 결정이기 때문에 걱정할 일은 아닌 것 같습니다.

한정근저당에 의한 피담보채무는 여신분류포에 있는 대출에 한해서만….

앞으로 가계대출의 경우 포괄근저당은 설사 대출 받는 소비지가 원한다고 해도 설정할 수 없게 됩니다. ─기업 대출의 경우 기업이 원할 경우는 포괄근저당을 설정할 수 있음.

가계대출의 경우 한정근저당권만 설정할 수 있게 되는데,이때 한정된 채무는 여신분류표에 있는 채무에 한해서만 할 수 있게 됩니다.

여신분류표는 아래 이미지처럼 대분류 중분류 소분류를 통해 대출의 종류를 표시한 표 입니다.

여신분류표

가계대출의 경우 앞으로 담보를 제공하고 대출을 받는 경우 대출 서류를 작성할 때 위와 같은 여신분류표의 소분류 란에 체크를 하고 체크한 채무에 대해서만 은행이 한정근저당권을 설정할 수 있게 되니, 담보를 제공하는 사람은 꼭 확인할 필요가 있습니다.