깡통전세란 말은 아마도 주식의 깡통계좌에서 유래되었지 싶습니다. 투자한 주식이 반토막에 반토막이 나서 투자금이 날라가 버린 계좌를 깡통계좌라고 하죠. 건질 게 없는 계좌입니다.
깡통전세란 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매될 경우 전세 보증금을 건지기 힘든 전세를 말합니다. 깡통계좌와 마찬가지로 건질 게 없는 전세인 셈입니다. 깡통전세 대책이 필요하겠지요.
전세를 얻기 전 등기부 등본도 떼어 보고 나름의 조사를 하죠. 나름의 깡통전세 예방법입니다만, 전세 계약을 한 후에도 깡통전세가 될 가능성은 있는 법입니다. 집 주인이 새로 대출을 받을 수도 있고, 무엇보다 중요하게는 최근 전세값이 너무 올라버린 게 문제입니다.
집 주인이 받은 대출금과 전세 보증금의 합계가 70%에 도달하면 깡통전세가 될 가능성이 있다고 이야기 하는데, 최근 서울 지역은 전세 보증금이 집 값의 80%를 넘어 90%에 육박하는 지역도 있습니다. 전세를 살고 있는 입장이라면 안심할 처지가 아닌 겁니다. 그래서 전세보험 가입자 90% 증가 기사도 나오고 있겠지요.
깡통전세 대책 중에는 전세보험(또는 전세보증보험)이 최고 입니다. 물론 단점도 있습니다. 이에 대해서 잠시 후 알아 볼 텐데요, 그 전에 다른 깡통전세 대책은 어떤 것이 있는지 알아보고 넘어갈게요.
깡통전세의 다른 대책들
전세권 설정과 보증금 반환 청구소송이란 제도가 있습니다. 하지만 둘 다 깡통전세에 대한 효율적인 대책은 못 됩니다.
전세권 설정은 등기부 등본에 전세권을 설정하는 것인데 세입자 입장에서 보면 확정일자를 받아 두는 것보다 더 나은 혜택이 있는 것도 아닙니다. 전세 보증금을 받지 못할 경우 세입자가 바로 경매 신청을 할 수 있다는 것 정도인데, 경매에 들어간다고 해서 전세보증금을 다 받을 수 있는 보장이 있는 것도 아니니까요.
게다가 전세권 설정을 하기 위해서는 집 주인이 가지고 있는 등기필증과 집 주인의 동의가 필요한데, 대한민국 집 주인 중에서 이를 동의해줄 사람이 얼마나 될까요? 전세권 설정은 실현 가능성 자체가 거의 없습니다.
보증금반환 청구소송은 집 주인이 전세보증금을 돌려 주지 않을 경우 법원에 보증금 반환 민사 조정 신청을 하는 것입니다. 다른 문제가 없다면 법원에서 집 주인에게 전세 보증금을 지급하라고 명령을 내릴텐데요, 명령을 받아도 집 주인이 돈이 없다면 그걸로 그만이죠. 결국 경매 절차를 받아야 하는데…, 시간도 많이 걸리고 경매가 완료될 경우에도 전세보증금 전체를 돌려 받는 보장도 없습니다.
깡통전세 대책: 전세보증보험
앞에서 본 깡통전세 대책은 사실 상 경매를 염두에 두고 경매 결과에 따라 전세 보증금을 돌려 받는 대책입니다. 그런데 경매가 시행될 경우에 대한 대책은 전입신고와 확정일자를 받아 두는 것으로 이미 해 놓은 상태일 것입니다. 게다가 경매 낙찰까지 6개월 이상이 걸릴 수 도 있고 경매가 낙찰 되었다고 해서 전세보증금 전액을 확실하게 돌려 받는다는 보장이 있는 것도 아닙니다.
전입신고와 확정일자를 받아 두면 집이 경매될 때 주택임대차 보호법에 의해 보증금이 보호받는다고 피상적으로 알고 있는 분들도 있는데요, 실제로는 그렇지 않습니다.
최우선변제금이라고 하여 다른 저당권 보다 우선 순위로 전세 보증금이 보장 되기는 하지만, 보증금 전체 금액이 아니라 일부입니다. 경우에 따라서는 최우선 변제금을 한 푼도 보장 받지 못하는 경우도 있습니다. 예를 들어 전세 보증금 9,500만원 이하인 경우에 한해 최우선변제금 보장을 받는데, 전세 보증금이 이를 초과 한다면 최우선 변제금에 관해서라면 해당 사항이 없게 됩니다.
결국 집 주인이 전세금을 돌려 주지 못하는 깡통전세 대책으로는 전세보증보험만한게 없다는 결론입니다. 전세보증보험에 가입을 해 두면 집 주인이 보증금을 돌려 주지 않을 경우 보험회사로부터 전세 보증금을 받을 수 있기 때문입니다.
세입자 입장에서는 깔끔하죠. 집 주인이든 보험회사든 누구에게로부터든 보증금만 돌려 받을 수 있으면 그것으로 모든 문제가 해결되기 때문에 깔끔한 깡통전세 대책이라고 할 수 있습니다.
그런데 이처럼 깔끔한 대책이라면 뭔가 숨은 문제가 있겠지요.
사실 ‘문제’라고 할 만한 것은 아니고 요건이라고 할 만한 것인데요, 아래와 같이 몇 가지를 고려해야 합니다.
전세 보증 보험의 비용
현재 전세보증 보험은 SGI 서울보증에서 하는 전세금보장신용보험과 주택도시보증공사에서 하는 전세보증금반환 보증이 있는데요,
- SGI 서울보증은 아파트의 경우 전세보증금의 연 0.192%, 기타 주택은 연 0.218%의 보험료를 내야 합니다. 예를들어 아파트 전세 보증금이 1억이라면 연 192,000원의 비용이 발생합니다. 2년 계약이라면 2년 동안 384,000원의 비용이 발생하겠네요.
- 주태도시보증공사의 경우는 보험료가 상대적으로 저렴합니다. 연 0.15%이니 위 예의 경우 연 150,000원, 2년 계약의 경우 300,000의 비용이 듭니다.
전세 보증 보험의 요건
전세보증보험은 전세를 살고 있는 기간 동안 아무 때나 가입할 수 있는 것은 아닙니다. 2년 계약의 경우 전세금보장신용보험의 경우 계약 개시일 이후 10개월 이내 전세보증금 반환보증의 경우 계약 개시일 이후 1년 이내라는 제약이 있습니다.
또한 집 주인이 받은 대출이 주택 시가의 60% 이내 이고 집 주인이 받은 대출과 전세보증금을 합한 금액이 주택 시가의 100%(아파드를 제외한 주택의 경우 80% 또는 70%) 이내 이어야 한다는 조건도 있습니다. 이 조건 때문에 전세보험에 가입하지 못하는 경우가 많은 것이 사실인데요, 정부 차원의 깡통전세 대책이 없다면 아마도 이 조건이 완화 되기는 힘들 것으로 보입니다. 어쨌든 저들도 손해 볼 가능성이 명확한 보험 물건을 받을 수는 없는 노릇이니까요.
한편 주택도시보증공사의 전세보증금 반환 보증은 수도권의 경우 전세보증금이 4억이하이고 기타 지역인 경우에는 3억이하이어야 하는 조건도 있습니다. 그러나 SGI 서울보증의 전세금보장신용보험에는 이 제한이 없기 때문에 전세보증금 규모가 주택도시보증공사의 한도를 초과한다면 SGI 서울보증의 상품을 이용하면 되겠습니다.
그리고 전세보험 가입을 위해서는 집 주인 동의를 받아야 합니다. 세입자 입장에서는 상당히 껄끄러운 요건이긴 하지만, 현재는 이 요건도 완화되어 사후 통지로 가름할 수 있게 되었습니다.
집 주인의 사전 동의를 받아 전세보험에 가입할 수도 있지만, 이럴 필요없이 전세보험 가입을 진행하고 그 결과가 집 주인에게 통지 되는 것으로 가름할 수 있으니, 먼저 가입을 한 후 집 주인에게 “못 믿는 것은 아니지만 경기가 하수상하여 가입했으니 이해해 주십사…” 하는 정도로 협조를 부탁하면 인간적인 측면에서도 문제될 것은 없지 않을까 합니다.
대략 위와 같은 것들이 전세보험 가입에 필요한 요건들인데요, 보다 세부적인 사항은 위에 링크한 페이지를 참고하시기 바랍니다.
지금까지 깡통전세 대책과 가장 현실적인 대책인 전세보험과 그 요건에 대해 알아 보았습니다. 아주 작다라고만은 할 수 없는 비용이 들기는 하지만 요건만 된다면 전세보증보험에 가입을 해 두는 것이 가장 좋지 않을까 하는 생각입니다.